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Le tasse sulla casa: L'IMU

Studio Prisma
Pubblicato da in tasse · 7 Aprile 2019
Tags: tasse
L'Imu - Cos’è:

L’IMU, a partire dal 2012, ha sostituito l’imposta comunale sugli  immobili (ICI). La legge n.  147 del 2013 ha individuato l’IMU quale  imposta facente parte, insieme alla TASI e alla TARI, della IUC.

Il presupposto dell’IMU è il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli.

L’abitazione principale,  vale a dire l’unità immobiliare in cui il soggetto e il suo  nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente, è  stata assoggettata all’IMU negli anni 2012 e 2013. A decorrere dall’anno  2014, invece, la legge n. 147 del 2013 ha stabilito l’abolizione  dell’IMU per le abitazioni principali, ad eccezione di quelle  classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per le quali  resta ferma l’applicazione dell’aliquota ridotta e della detrazione.

L'esenzione è prevista quando l'immobile adibito ad abitazione principale rientra in una di queste categorie catastali:
  • A/2 abitazioni di tipo civile;
  • A/3 abitazione di tipo economico;
  • A/4 abitazioni di tipo popolare;
  • A/5 abitazioni di tipo utrapopolare;
  • A/6 abitazioni di tipo rurale;
  • A/7 abitazioni in villini.

Attenzione però: se hai una prima casa di lusso (categorie A1, A8 e A9) devi comunque pagare l'Imu (con detrazione base per abitazione principale e pertinenze pari  € 200,00)

Chi deve pagarla:

L’Imu deve essere versata dai proprietari di abitazioni principali di  lusso appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni signorili),  A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di pregio artistico o storico), e da  chi possiede seconde case, terze case, etc., negozi, uffici, capannoni e locali non di pertinenza dell’abitazione principale.
Pagano l’Imu anche coloro che non sono proprietari ma vantano un  diritto reale sull’immobile (come l’usufrutto, l’uso, abitazione,  superficie o enfiteusi cioè il diritto di godere di un immobile altrui con l’obbligo di apportarvi delle migliorie a fronte del pagamento   periodico di un canone al proprietario).

Se invece i componenti del nucleo familiare abbiano la dimora e la residenza in immobili diversi, ma nello stesso Comune, solo un immobile con relativa pertinenza non sarà soggetto al pagamento dell'Imu.

Imu pertinenze prima casa:

Le pertinenze della prima casa godono dell'esenzione dal pagamento. Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo”.

Sono equiparate per legge all’abitazione principale le seguenti fattispecie:
  • le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a  proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative  pertinenze dei soci assegnatari, ivi incluse le unità immobiliari  appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a  studenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al richiesto  requisito della residenza anagrafica;
  • i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come  definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008;
  • la casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento  di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli  effetti civili del matrimonio;
  • un unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio  urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in  locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze  armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello  dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal  personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e, fatto salvo  quanto previsto dall'art. 28, comma 1, del D.Lgs. n. 139 del 2000, dal  personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono  richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza  anagrafica;
  • una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non  residenti nel territorio dello Stato e iscritti all'Anagrafe degli  italiani residenti all'estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi  Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a  condizione che non risulti locata o data in comodato d'uso (detta  assimilazione opera a decorrere dal 2015).

Non è più prevista (dal 2016) la facoltà per il Comune  di considerare adibita ad abitazione principale l’unità immobiliare  concessa dal soggetto passivo in comodato ai parenti in  linea retta di primo grado che la utilizzano come abitazione  principale. Per detta unità immobiliare data in comodato è prevista  direttamente dalla legge la riduzione del 50% della base imponibile,  fatta eccezione per le abitazioni classificate nelle categorie catastali  A/1, A/8 e A/9 e purché ricorrano le seguenti condizioni:
  • il contratto di comodato sia registrato;
  • il comodante possieda un solo immobile in Italia;
  • il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente  nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato.
  • proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni;
  • titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi;
  • coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione  legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del  matrimonio;
  • concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
  • locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

COME SI CALCOLA:
La base di calcolo è la rendita catastale rivalutata del 5% e  moltiplicata per il coefficiente corrispondente alla tipologia di  immobile oggetto della tassazione di seguito riportati:

  • categoria catastale da A/1 a A/11 - moltiplicatore 160
  • categoria catastale A/10 - moltiplicatore 80
  • categoria catastale da B/1 a B/8 -moltiplicatore 140
  • categoria catastale C/1 - moltiplicatore 55
  • categorie C/2- C/6, C/7 - moltiplicatore 160
  • categorie C/3, C/4, C/5 - moltiplicatore 140
  • categorie da D/1 a D/10 - moltiplicatore 65
  • categoria D/5 - moltiplicatore 80

La base imponibile è ridotta al 50% per i fabbricati di interesse  storico o artistico e per i fabbricati dichiarati inagibili o  inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo  dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.

Il Comune, inoltre, ha la facoltà di equiparare all’abitazione principale l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata.

Per le abitazioni principali non esenti (categorie catastali A/1, A/8 e A/9), invece, l’aliquota stabilita dalla legge è pari allo 0,4% e i comuni possono aumentarla o diminuirla sino a 0,2 punti percentuali: l’aliquota può, pertanto, oscillare da un minimo di 0,2% ad un massimo di 0,6%. La legge, inoltre, prevede una detrazione di euro 200, con facoltà per il comune di elevarla fino a concorrenza dell’imposta dovuta.

L’aliquota ordinaria stabilita dalla legge per gli immobili diversi dall’abitazione principale è pari allo 0,76% e i comuni possono aumentarla o diminuirla sino a 0,3 punti percentuali: l’aliquota può, pertanto, oscillare da un minimo di 0,46% ad un massimo di 1,06%, salvo che per alcune fattispecie (immobili non produttivi di reddito fondiario, immobili posseduti dai soggetti passivi dell'IRES e immobili locati) per le quali l’aliquota può essere diminuita fino allo 0,4%.

L’IMU, a decorrere dal 2014, non è dovuta per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (c.d. beni merce) fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati e per i fabbricati rurali ad uso strumentale.

AREE FABBRICABILI:

Per le aree fabbricabili la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione.

TERRENI AGRICOLI:

Per i terreni agricoli , anche non coltivati, il valore è costituito dal reddito dominicale rivalutato del 25% e, poi, moltiplicato per 135.

In particolare, a decorrere dall’anno 2016 sono esenti i  terreni agricoli:
  • a prescindere dalla loro ubicazione (pertanto, sono sempre esenti), se posseduti da imprenditori agricoli professionali (IAP) e coltivatori diretti
  • ricadenti in aree di montagna e di collina, quali individuate dalla C.M. 14.06.93, n. 9; (nella nostra zona dalla fascia costiera del Lago Maggiore a salire sono tutti considerati Comuni completamente montani quindi esenti da IMU)
  • ad immutabile destinazione agro-silvo-pastorale, a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

occorre fare pertanto  riferimento alla seguente distinzione:
T - Totalmente montano - i terreni sono tutti esenti;
P - Parzialmente montano - sono esenti solo i terreni posseduti e condotti  da imprenditori  agricoli e coltivatori diretti e i terreni posseduti dai medesimi  soggetti e dati in fitto o comodato ad altri imprenditori agricoli e  coltivatori diretti;
NM - Non montano - i terreni non sono esenti e per tutti i terreni si versa l'IMU.


Come versarla:
L’IMU deve essere versata in due rate. La prima deve  essere corrisposta entro il 16 giugno di ciascun anno sulla base  dell’aliquota e delle detrazioni dei dodici mesi dell’anno precedente.  La seconda, a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale  conguaglio sulla prima rata, deve essere versata entro il 16 dicembre.
E’, inoltre, possibile effettuare il  pagamento in unica soluzione entro il 16 giugno dell’anno di  riferimento.

Sul sito del proprio Comune ogni anno vengono pubblicate le percentuali da applicare nei casi previsti per il pagamento dell'imposta.

Per ogni ogni ulteriore chiarimento e/o caso particolare potete contattarci per una consulenza specifica sull'argomento.




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